公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外，公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元，对应RNAV是15.03元。截至8月29日，公司收盘于12.87元，对应2013、2014年PE分别为29.93倍和24.75倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审，且公司临港一号项目将受益于临港“双特”政策，我们以公司RNAV即15.03元作为6个月的目标价，维持公司的“买入”评级。 主要分析： 1．上半年，公司结算金杨、金桥商铺而营收增加18.6％，本期计提土地增值税较多使得净利润增幅有所收窄：2013年上半年，公司因结算金杨、金桥商铺项目而营收增加，报告期内公司实现营业收入6.59亿元，同比增加18.61％；由于本期相对上期土地增值税计提较多，报告期内公司实现净利润1.97亿元，同比增加4.25%，增幅有所收窄。 上半年，公司实现碧云国际社区S1 地块公寓项目的竣工备案；碧云国际社区人才公寓一期项目6月底完成70%工程量；碧云国际社区人才公寓二期6月底完成70%工程量；截至6月底，碧云别墅·银杏苑已有79 幢别墅实现租赁；碧云公馆完成部分建筑的地上15 层主体结构施工；临港碧云壹零项目,已落实供电征询调整方案。 2．2013年以来公司新签订总额18.39亿元的商办开发项目，预计未来将给公司贡献净利润1.29亿元：2013年8月6日，公司持股60.4%的控股子公司联发公司拟在金桥开发区内T4-3地块开发商办项目。项目南临新金桥路、东临金沪路，西接规划中的金科路，商办用地，占地面积4.28万平，总建筑面积约14.13万平 (其中，地上建面10.7万平，地下建面3.43万平)。项目总投资预计约10.97亿元（含已发生土地成本）。三井不动产株式会社全资子公司上海井桥商业管理有限公司定制租赁其中的商业楼及地下车库约12.74万平(其中：地上商业楼约9.8万平, 地下车库约2.94万平)。租赁期间为从租赁开始日（房屋交付日）起的15年零5个月，房屋交付日起5个月期间为装修期，免租金；以后的十年内，每年租金总额为1.2亿元；最后的五年内，每年租金总额为1.278亿元。联发公司已于近日收到井桥商业公司预付租金一亿元。预计该项目于2014年底开工，2018年竣工，将建成金桥开发区内一个集合购物、娱乐、休闲、餐饮、办公为一体的多功能商办项目。 3．投资建议：参股东方证券进入IPO预审，碧云壹零项目受益“双特”政策，维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外，公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元，对应RNAV是15.03元。截至8月29日，公司收盘于12.87元，对应2013、2014年PE分别为29.93倍和24.75倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审，且公司临港一号项目将受益于临港“双特”政策，我们以公司RNAV即15.03元作为6个月的目标价，维持公司的“买入”评级。 4.风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 |
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