当前公司主楼装修已经基本完成，品牌结构调整及主楼租赁均呈现向好趋势。上半年公司品牌调整率达到11.5%，增加了年轻时尚品牌的占比，有效提高了公司综合毛利率水平（上半年综合毛利率为23.5%，较去年同期上升1.4 个百分点）。而且主楼租赁面积稳步增加，上半年出租率达到76.8%，下半年有望继续提升。尤其是8 楼餐饮中心开业后，引进外婆家、厨娘、避风塘等知名餐饮品牌，极大地拉动了客流的增长。 12 年公司对芜湖新百进行了并表，产生了8680 万元的非经常性收益。使得去年业绩基数较高，导致13 年上半年业绩下滑，扣除非经常性损益后，上半年净利润同比增长47%。远高于行业平均水平，主要是因为公司毛利率大幅提升及主楼租赁收入增加导致。 2、生物制药业务优良，并保持高速增长 公司全资拥有南京新百药业有限公司，进军生物制药领域，这块业务业绩优良，上半年贡献净利润1820 万元，较去年同期增长73.8%。预计医药业务下半年增速会有所放缓，但全年依然能保持40%左右的增速，贡献2000 多万的净利润。目前该块业务整体规模尚小，但每年30-40%业绩增速依然能够推动公司业绩增长。 3、盐城地产项目即将结算，河西土地进入开发期 盐城地产项目（近130 亩土地）第二期已经开始预售（盐城龙泊湾项目二期于5月11 日正式开盘，截止6 月30 日，已实现销售87 套，占二期已开盘房源的61%），这部分收入将会在今年底或明年结算，影响公司业绩。另外南京河西300 亩土地即将开发，我们预计今年10-11 月该项目一期即将动工，预计整个项目将为公司贡献20-30 亿元的净利润，成为公司股价的催化剂。公司在做好主业的背景下，通过发展医药及地产业务，使业绩得到了保障，富裕的资产也为公司价值提供了较强的安全边际。 4、主楼装修完成后，租赁收益有望进一步提升 2012 年起，南京中心租赁业务开始贡献收益。12 年公司总共获得租赁及物业费收入9572.56 万元。目前主楼装修已经完成（出租率在76.8%），租赁收益有望进一步提升，8 楼餐饮营业后，近6000 平米的餐饮极大地带动商场人气。 5、内退职工福利增加额放缓，人工成本压力减小 12 年内退职工辞退福利增加额放缓，该项费用在11 年达到高峰，共计5976 万元，12年内退辞退福利费共计3866 万元。13 年这部分费用将继续下降，预计在2000 万左右，人工成本压力减小。 投资策略 2012 年公司对芜湖新百进行了并表，业绩出现大幅增长。我们认为公司资产丰厚，主力门店升级改造之后，将会迎来业绩释放期，而生物制药和地产业务也将为公司的快速增长提供保障。内退职工福利费的减少将缓解公司费用压力，对南京证券的权益投资将进一步补充公司现金流。 我们上调公司（不考虑地产业务）13、14 年EPS 为0.4、0.46 元，12 年业绩大幅上升主要是因为芜湖新百并表后，产生了8680 万元的非经常性收益。剔除这部分非经常性收益后13、14 年的业绩增速分别为31%、15%。 公司资产富裕，安全边际高，今年经常性盈利的增长还是在于总店改造后的内生性增长、写字楼出租面积的全年收租、离退休职工费用减少带来的人工成本下降及地产业务的结算，维持对公司“强烈推荐－A” 的投资评级，河西 300 亩土地一旦进入开发阶段，将成为股价最大的催化剂。 风险因素：宏观经济波动影响消费者信心，主力店业绩不达预期。 |
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