业绩超预期，14 年谨慎定调：13 年业绩超预期，其一本期结算销售收入同比大幅增长36%，其二投资收益有较大突破。结算结构影响毛利率方面有所下降，预计14 年将略回升，但整体而言，随着存量住宅物业贡献占比逐步下降，中长期要维持目前高毛利水平可能性较低。销售方面今年推货主力在商办物业，鉴于去年非经常性收益较高，在销售以及利润目标制定上公司较为谨慎。 持有体量即将迎来新一轮增长：目前公司持有物业总体量已经超过百万方。塘东总部基地14 年全面入市将为今年租金收入开拓增长空间。结构方面，今年还有一个养老地产项目即将竣工，尽管项目体量仅1.7 万方，但显示公司多元化布局思路。此外公司以公允价值计量方式出具了一份模拟报表，这一举动体现公司对于转变会计计量模式的持续探讨。我们认为，如果公司未来考虑以B 转H 进入香港资本市场，接受这样转变势在必行。 前滩即将启动，国企优势相得益彰：公司在建体量进一步攀升至320 万方，前滩项目也即将启动。整体而言工程投入将继续维持上升态势，在资金压力成为焦点的时局下，融资优势得以凸显。同时公司债务结构改善，也为即将持续三四年的高投入做准备。此外，上海区域在自贸区、迪斯尼、临港开发等诸多方面都会在短期内带来地产开发机会，公司作为上海浦东金融板块运营经验最为丰富的企业，有望在国企改革推进中得以进一步发展。 投资评级与盈利预测。我们认为陆家嘴是A 股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的，加之国企改革以及自贸区的催热效应，凸显公司禀赋优势，预计公司14-15 年EPS 分别为0.80、0.96 元，维持“增持”评级，6 个月目标价20 元。 |
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