万科Ａ(000002) 万科的下个十年：小的也是美好的—借鉴铁狮门与凯德置地谈小股操盘 ...

2014-3-27 00:01| 发布者: 采编员| 查看: 595| 评论: 0|原作者: 乐加栋|来自: 东方财富网

摘要: 　　核心观点：　　小股操盘概述：运营能力+合伙人制度　　小股操盘简单来讲，就是万科投入较少资本金，通过合伙人制度获得项目的运营权、按照业绩表现提取约定的管理费，从而获得较大收益。　　海外经验：铁狮门与 ...

　　核心观点：
　　小股操盘概述：运营能力+合伙人制度
　　小股操盘简单来讲，就是万科投入较少资本金，通过合伙人制度获得项目的运营权、按照业绩表现提取约定的管理费，从而获得较大收益。
　　海外经验：铁狮门与凯德置地的小股操盘
　　TSOF 和CRCT 都通过结构设计，实现较小资本金运营较大物业资产（铁狮门投1%，凯德置地投20%）。经营杠杆带来基础费用之外，铁狮门通过财务杠杆放大超额回报，凯德置地则通过持股基金份额享受分红收益。
　　合伙人制度的再探讨
　　合伙人制度一方面使得运营团队在持股比例较低的情况下，仍是项目公司在经营层面的的主导者，另一方面，也可以通过灵活设计激励机制，稳定核心团队，共享公司成长。TSOF 和CRCT 分别是个中典范。
　　小股操盘：万科的中国实践
　　万科已经有超过十年的住宅工业化实践基础，并且在探索制度方面始终抱着开放学习的心态。“能力”与“制度”的结合，将支持万科不断推进并深化对小股操盘模式的实践。
　　预计公司14、15 年EPS 分别为1.68、1.99 元，维持“买入”评级
　　三十而立，万科未来的发展也将不断地从外延式转向内涵式，小股操盘的模式正是体现了这种转型。
　　风险提示
　　房地产市场负向波动。合伙制推进慢于预期。