主要分析： 1．根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算，公司项目合计752万平，合计权益净资产值311.8亿元：我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况，以及公司近年来销售情况，假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米，上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算，则可知公司现有合计752万平的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。 2．今年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目，加快培育自贸区商品保税展示交易功能：2014年4月，?公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司，注册资本金为3000万元，公司持有40%股权，招商置业持有60%股权。项目公司成立后，公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带，土地面积为5.12万平，综合容积率为4.0，商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路，南至洲海路北侧绿化带，西至兰嵩路，东至高恒路，土地面积为2.79万平，综合容积率为3.0，商业金融业和商务办公用地。我们认为，公司通过引进招商置业公司合作开发项目，有助于公司缩短项目前期开发周期，减轻项目开发的资金压力，加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。 3．住宅用地价格已受自贸区政策推动大幅上涨，限制大型城市工业用地将推升其价格，这些都将提升公司土地储备价值：2014年1月13日，根据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部部长姜大明表示“中央要求，东部三大城市群。 4．投资建议：定向融资推进五大平台建设，自贸试验区建设下公司有望受益五大利好，给予“买入”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752万平（价值311.8亿元）。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。我们预计未来公司资产价值将显着受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下我们得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日，公司收盘于28.49元，对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，自贸区地价上涨趋势已经形成，因此我们给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价，给予公司“买入”评级。 5 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 |
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