（1）强调互联网思维，多举措主动进行营销创新。8 月初，万科宣布推出万科购房中心和线上经纪人平台“万享会”，在继碧桂园、保利、合景泰富等房企之后，万科正式踏入全民营销战场，实现提高成交精准率。8 月底，万科又联手淘宝房产，推出淘宝消费账单抵扣房款的网上营销活动，依靠淘宝的巨量活跃客户数和大数据分析，有望实现增加出货量的同时，提高成交精准率。此外，近期万科与腾讯合作的基于微信平台的房地产金融产品也有望亮相。在短期行业库存仍处于高位、长期行业也从卖方市场转向买方市场之际，万科主动出击，强调互联网思维，屡次营销创新，抢占市场份额，进一步提高市占率，从而加强销售增长确定性。 （2）依靠淘宝大数据，扩大覆盖面、提高精准度。2013 年淘宝年度交易额达到16,780 亿元，活跃用户为2.55 亿人，每人平均年消费近7,000 元，依靠如此巨量的、并有实际消费的活跃用户，这不仅将大大增加万科住宅项目营销的营销覆盖面，更加大幅提高营销精准度，此外营销优惠力度也更灵活。此外，在依托淘宝大数据的基础上，根据个人支付能力、生活习惯、兴趣偏好等，淘宝房产可以为购房者提供更为精准的定制化房产信息以及个性化服务，包括选房、看房、装修和婚礼举办等等，相对于传统房产电商而言，淘宝房产的客户定位更为精准。 （3）联手淘宝余额宝，可衍生出类似于平安好房宝的产品。据新闻信息，目前淘宝房产已打通房产余额宝预授权等环节，届时淘宝用户在线下看房后，还可直接通过余额宝对心仪的房子进行认筹，并同时享用余额宝收益以及多重红包优惠，依靠“消费账单抵扣+余额宝收益”组合实现类似平方好房宝的“房积金收益+基金收益”的效果，并且前者由于拥有2.55 亿人巨量客户数以及对其的巨量个人消费行为的大数据分析，淘宝房产的覆盖面更广、精准度更高。虽然本次活动目前仅是万科杭州城市公司主导的活动，后续不排除公司在营销城市数量上和项目数量上有进一步扩展的可能性。 维持万科 A 股买入评级、H 股谨慎买入评级 在行业供需临近拐点之际，万科强调互联网思维，多次主动进行营销创新，抢占市场份额，提高市占率，并且公司7 月实现销售1,142 亿元，同比增长17%，优于行业同期销售表现；鉴于目前行业龙头的地位、优秀的管理能力以及积极探索的态度，我们认为后续公司将持续受益于行业集中度的提升；上半年， B 转Ｈ成功不仅拓宽了海外融资渠道，更推动公司估值走向国际化，而全面开展事业合伙人制度，实现公司与员工利益捆绑，提高管理层的工作热情和创造力，并将激发管理层市值管理的动力，促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15 年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元，维持A股买入评级、 H 股谨慎买入评级。 关注淘宝房产，房产电商又一巨头诞生 房产电商方面，区别于搜房和乐居等传统房产电商，淘宝房产依靠巨量客户数以及巨量个人消费行为的大数据分析，其房产电商营销的覆盖面更广、精准度更高、优惠力度更灵活，后续客户和房企对其的依赖度也会逐步增加，而其将成为房产交易闭环中重要的一个环节，尤其行业长期供需临近逆转之际，更为精细化的客户定位尤为重要，由此淘宝房产进行房产交易分成的能力也将逐步加强；此外，由于淘宝房产可联手成熟产品余额宝，依靠“消费账单抵扣+余额宝收益”组合实现类似平方好房宝的“房积金收益+基金收益”的效果，进一步提升淘宝房产的客户吸引力、增加其议价能力。 |
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