苏宁拟以不低于人民币 40.1 亿元的价格将 11 家全资子公司的全部相关权益转让给中信金石基金拟发起设立的私募投资基金或/及相关方,以开展相关创新型资产运作模式。 子公司以 11 家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立,门店包括北京通州世纪联华店、北京刘家窑店、常州南大街店、武汉唐家墩店、重庆观音桥步行街店、重庆解放碑店、昆明小花园店、成都春熙路店、成都万年场店、成都西大街店和西安金花路店。此次交易尚未与交易对方签署合同,仍需提交股东大会审议,且还需报相关监管部门审批,尚存在一定不确定性。 评论 运作模式:苏宁拟将持有优质门店资产的全资子公司的相关权益最终全部转让给中信金石基金拟发起设立的私募投资基金或及/相关方, 一方面公司将按照市场公允价值确定交易对价,可获得优质门店增值收益和现金回笼,另一方面公司以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。门店物业的租金收入及该私募投资基金未来处臵股权或门店物业的增值收益,将成为该私募投资基金或及/相关方的收益分配来源,以满足其投资者获取长期稳定回报的投资需求。 意义:公司历史上通过自建、购臵的方式积累了一定的核心优质门店物业,通过创新资产运营模式,盘活存量资产,在有助于公司获得充沛的现金回笼同时再次投入优质门店,从而建立起门店资产购臵—门店运营的良性资产运营方式。静态来看,虽租金较原有折旧会有一定增加,但通过有效现金管理及互联网金融,整体来看年度经营效益将不受太大影响。 财务影响:公司将收到的交易对价不低于人民币 40.11 亿元,公司预计此交易将实现超过人民币 13 亿元的税后净收益。 估值建议 暂维持盈利预测不变,待交易正式落地后再调整。 维持推荐。公司运营最艰苦的情况已经过去,后续收入逐季恢复将是催化剂。短期来看,轻资产盘活存量方式利于公司改善资金和运营效率,提升市场信心和预期。估值切换到 2015 年,上调目标价 10%至 10.9 元(0.7 倍 2015 年市销率)。 风险 消费市场继续放缓。 |
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