深物业A（000011）研究简报

bhongchen

一、公司概况
       深物业从事以房地产开发为主业，物业管理、物业租赁、出租汽车营运、餐饮服务服务、物流仓储、工程监理等为辅的跨行业、多元化的经营。一九九二年三月，深物业集团公司正式在深圳证券交易所挂牌交易（证券代码000011）。公司现股本总额为5.96亿股，其中A股5.28亿股，B股0.68亿股。
二、业务构成及毛利率
       目前公司还没有出10年的年报，但从半年的年报来看，业务构成和毛利率如下：
      公司主营为房地产业务，毛利率09年为59.4%，到10年上半年是下降为28.56%，房地产销售毛利率下降的原因是今年上半年与去年同期所结转的主要项目不同，项目间的销售价格相差较多。物业管理及租赁的毛利率上升的主要原因是房屋出租率高，而且部分房屋租金上涨。公司还有餐饮服务的业务但今年几乎不盈利。其他的业务毛利率也有相应的下降。这些都是截止到去年上半年的数据，年报还没有出来，公布年报可以具体探究今年的情况。物业管理与租赁的毛利率有提升，总体公司的毛利率为45%左右，去年为48%，今年可能会有下降的趋势，毛利率基本符合这个行业的标准，之前稍微高于万科等地产龙头，今年从前三季度来看，可能要低一些。
三、净资产报酬率
       公司净资产报酬率很不稳定，08年几乎是亏损，09年为15%，09年前三季度达到24%，但第四季度亏损造成了净资产报酬率下降。从这个数据能够看出公司经营并不稳健，如果拿来和万科这样的龙头比较，万科每年的净资产收益率都在10%以上，09年为12.6%。公司如果不能够稳定的持续发展，股东很难能够享受到复利的威力。如果投入的钱面临着不稳健的经营，风险很大。
四、费用构成
      公司前三季度营业收入为8.3亿，高于去年同期。主要的费用为管理费用达到5300万，管理费用率为6.3%，低于之前研究的深振业8%，公司财务费用为负值。管理费用率较好，但低于整个市场的水平。
五、净利润
      公司前三季度的净利润为1.35亿。公司历史上曾经出现过严重的亏损，一直到现在利润始终还要受此拖累，在这么长的时间，利润没有什么实质的增长，在08年时候为980万，09年为9600万，10年面临着大幅度的增长，目前二级市场的市值为49.5亿。按照此处来看公司估值并不高，主要还是要看全年的业绩，但从公司的历史角度出发，公司并没有取得实质的进展，投资者还需注意。
六、资产情况
      公司目前拥有5.78亿的货币资金，应收账款额度很小，预付了2.8亿的资金，13亿的存货。总流动资产为23亿。从公司经营的角度出发，公司拥有的货币资金最为优质，预付资金最差，存货要看行业，对房地产行业存货有利。从这个角度来看，公司价值一般。长期投资额以及固定资产很少，总资产为27亿。总资产有减少的迹象，主要是由于负债的较少，股东权益并没有多大的变化。
七、负债情况
     公司总负债额为72%，这个比例很高，但如果细细探究可以看出公司负债并不严重，短期借款只有5000万，预收账款最多达到了7亿，还有1亿的应付账款。流动负债的总额为13亿，长期借款为4.7亿，这笔负债比较高，还是由于公司之前经营出现的困境所导致的。从公司的利润来看公司要付出2-3年的代价来还这笔前。问题应该不大。只是投资者可能要等上两三年的时间来让他恢复扩大生产。公司仍然有1亿的未分配利润
八、现金流量
    公司前三季度的经营现金流为负值，现金流出。公司现金流入的主要方式为筹资活动的现金流入，也就是公司向银行借款2.1亿用来发展。公司从历史到现在一直不断的借钱不断的还钱，对于这类公司股东很少能够获得实质的利润。
九、估值
     我同样不对这类公司进行估值，利用爱股网的智能估值结果为5.81元每股，目前的价格为8.4元，详细请看：深振业估值      

sinall

好贴，顶起！
高负债可能不是个问题，但是如果有两家公司让我选的话，我会选那个不需要借钱也可以同样赚钱的公司。

人在旅途

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一生何求

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大副

边阅读边学习

xyzlis

今年房地产调控的关键一年，看看

大副

对深物业来说，不建议用上述方式估值。一是它的会计报表数据严重失真（不等于造假），很多老的不动产估值要提高150-250%，用入账金额计算存货和投资性房产毫无意义。二深物业终究还是房企，属于强周期行业，现金流变化飘忽不定，全行业都难以用现金流折现估值。三深物业没有稳定的经营历史，正在进行资产重组，更难根据以往历史做一个估值的数学模型。
倒不如估计公司的实物清算价值，再参考类似的房地产行业的业务估值，两者相加，给予一个公平的估值评价。